Os escritórios estão em campo minado #IBOVESPA
1. **Mercado Imobiliário de Escritórios Americano: ** O
mercado imobiliário de escritórios nos EUA enfrenta uma crise devido ao aumento
das taxas de juros e mudanças estruturais pós-pandemia. A ta
2. **Impacto Econômico:** A crise do setor imobiliário é
resultado de um declínio lento, agravado pelo aumento das taxas de juros e
mudanças nos padrões de trabalho e consumo. Bancos regionais nos EUA e
instituições financeiras na Europa e Ásia começam a sentir o impacto, com o New
York Community Bank relatando perdas significativas. O valor das propriedades
comerciais despencou, tornando difícil o refinanciamento e a manutenção das
dívidas.
3. **Perspectivas Futuras:** A crise pode se estender por
mais tempo, com a necessidade de reprecificação total dos imóveis. O segmento
imobiliário enfrenta um período desafiador, e uma eventual queda nas taxas de
juros pode não ser suficiente para reverter a situação.
4. **Análise do Ibovespa:** Sobre o Ibovespa, a recente alta no mercado não foi convincente para confirmar um movimento de alta sustentável. A falta de formação clara de 5 ondas de alta mantém uma postura cautelosa. A influência dos mercados internacionais, especialmente dos EUA, continua a ser um fator determinante na análise do Ibovespa.
Existe um problema no mercado imobiliário de escritórios
americano – Também em outros países também, e os bancos buscam não falar no
assunto. Para entender o que está acontecendo, é necessário compreender como
funciona esse mercado no exterior. Quando um prédio é entregue, normalmente um
fundo se dispõe a comprá-lo para alugar seu espaço. O valor de venda é
determinado por um indicador denominado cap rate, que nada mais é do que
a divisão do valor do aluguel anual pelo seu preço, ou seja, qual o rendimento que
a propriedade gera ao investidor.
Não contente com essa compra, esse fundo vai a um banco e
solicita um empréstimo sobre parte do imóvel, como a taxa é inferior àquela do cap
rate, consegue aumentar seu retorno assumindo uma alavancagem.
Com a alta de juros, duas decorrências aconteceram de
imediato: a taxa para financiar esses imóveis subiu, bem como o cap rate,
criando um problema de garantia e rentabilidade para o estoque de escritórios.
Esse problema se torna mais premente quanto mais próximo se encontra do
vencimento do empréstimo ou do contrato de aluguel.
Mesmo assim, alguns movimentos de locatários vêm
surpreendendo, devido a um movimento estrutural que ocorreu depois da pandemia.
As pessoas têm preferido os trabalhos que são híbridos, parte em casa e parte
nos escritórios. O mercado de trabalho nos EUA se encontra apertado, com uma
taxa de desemprego baixa, e as empresas não tiveram outra alternativa senão
aceitar essa nova tendência. Essa tendência ocasionou um aumento da ociosidade
de espaço, que, como mostra o gráfico abaixo, é da ordem de 50%. Sendo assim,
as empresas estão querendo devolver parte de seus escritórios, como têm
contrato de longo prazo e, caso desocupem, são obrigadas a pagar todo o aluguel
a vencer. Como ninguém quer pagar anos de aluguel para desocupar o imóvel, o
fundo se sentiu confortável no curto prazo.
Entretanto, recentemente, a Google tomou uma medida inesperada, pagou o montante de U$ 1,6 bilhão desses aluguéis em imóveis que não têm mais uso. Essa moda está pegando em outras empresas, antecipando o problema para o fundo que terá que achar um novo inquilino. Com esse exemplo simples, é possível imaginar o problema que se aproxima nesse segmento. A vacância não é fruto da economia indo mal, e sim de uma mudança estrutural, pois em situações normais seria muito mais fácil achar novos inquilinos. Jack Sidders publicou na Bloomberg uma explicação da crise imobiliária que se desenvolve em câmera lenta.
Quando o dinheiro no banco rendia quase nada, o mercado imobiliário comercial se tornou um refúgio para investidores em busca de retornos confiáveis. Então, os bancos centrais aumentaram as taxas de juros e muitas propriedades de repente pareciam investimentos ruins. Os problemas foram agravados pelo aumento do trabalho em casa e das compras online, que reduziram a demanda por grandes locais de trabalho centralizados e espaços comerciais. As avaliações despencaram, tornando mais difícil para os proprietários de imóveis refinanciar empréstimos vencendo garantidos por suas propriedades sem violar os termos. Uma alternativa era vender, mas os preços oferecidos muitas vezes não cobriam a dívida pendente. No início de 2024, os bancos envolvidos no declínio do mercado imobiliário estavam reservando bilhões de dólares para cobrir empréstimos problemáticos.
1. Qual é o impacto?
A crise tem sido um declínio em câmera lenta ao longo de
muitos meses, já que a maioria das propriedades é de propriedade privada e as
avaliações podem levar anos para se ajustarem às mudanças na demanda. O índice
imobiliário mundial MSCI World caiu 18% entre o início de 2022 e o final de
2023, sinalizando para onde os investidores em ações acreditavam que os valores
das propriedades estavam indo. Cerca de US$ 1,2 trilhão em dívidas imobiliárias
comerciais nos EUA estavam "potencialmente problemáticas" devido à
queda nos preços, disse a empresa de consultoria Newmark Group Inc. em agosto.
As taxas de vacância para prédios de escritórios em grandes cidades dos EUA
atingiram recordes e os proprietários abandonaram algumas propriedades, agora
valendo menos que suas dívidas, entregando-as aos seus credores. Os bancos
regionais dos EUA estavam particularmente expostos e corriam o risco de serem
mais prejudicados do que seus pares maiores, porque não tinham grandes
carteiras de cartões de crédito ou negócios de banco de investimento que
pudessem protegê-los. Na Europa, começaram a surgir rachaduras à medida que a
rede de empresas do Signa Group de Rene Benko implodia, ameaçando perdas de
crédito para dezenas de credores. Alguns bancos asiáticos também sentiram o impacto,
com o Aozora Bank Ltd. do Japão alertando os investidores que reportaria sua
primeira perda em 15 anos por causa de empréstimos ruins ligados a propriedades
nos EUA.
2. Por que os preços caíram tanto?
O aumento das taxas de juros dos títulos do governo livre de risco desde o início de 2022 levou os investidores a exigirem maiores retornos ao comprar propriedades. Como os rendimentos do mercado imobiliário comercial são a renda do aluguel como uma proporção do valor de um edifício, e os aluguéis tendem a ser fixos por vários anos, os preços das propriedades precisam cair para que os rendimentos aumentem. Foi um problema particular em lugares como a Alemanha, onde os rendimentos do aluguel haviam atingido mínimos históricos antes do início do ciclo de aumento das taxas e muitos proprietários de imóveis entraram na crise carregando maiores encargos de dívida do que seus pares em outros lugares.
3. Por que os preços em queda são um problema?
Preços em queda dificultam a capacidade de empréstimo de uma
empresa imobiliária. À medida que o valor dos ativos de um proprietário cai,
seu endividamento relativo — a taxa de empréstimo para o valor do imóvel, que é
tudo importante — aumenta. Para evitar violar os termos de sua dívida, a
empresa pode precisar injetar mais dinheiro em um acordo imobiliário ou assumir
mais empréstimos, embora a taxas mais altas e apenas se houver aluguel
suficiente para atendê-lo. Se não houver, pode ser necessário vender ativos em
um mercado incerto e em queda, no qual os compradores exigirão grandes
descontos. Esses preços deprimidos dificultam para o setor refinanciar os US$
2,2 trilhões de empréstimos imobiliários comerciais nos EUA e na Europa que
vencem até o final de 2025.
4. Que tipos de propriedades foram afetados?
Prédios de escritórios foram as maiores vítimas, pois as
mudanças pós-Covid nos padrões de trabalho e a baixa eficiência energética
combinada com o aumento das taxas de juros esmagaram os valores. Os shoppings
foram parcialmente amortecidos, pois suas avaliações já haviam sofrido um golpe
com o aumento do comércio eletrônico, então eles estavam começando de uma base
mais baixa quando as taxas de juros começaram a subir.
O valor apontado no artigo é bastante expressivo, embora
esteja espaçado no tempo. A crise bancária seria uma situação que o Fed não
gostaria de enfrentar, pois seria mais localizada nos bancos pequenos e médios
que estão bastante envolvidos nesse segmento. A mais recente vítima foi o New
York Community Bank, que anunciou um valor enorme para prejuízos em seu estoque
de dívidas imobiliárias, o que ocasionou que suas ações despencassem.
Esse problema deve se estender por bastante tempo. Esperar que os juros caiam para viabilizar essas propriedades é uma condição necessária — embora eu duvide que aconteça, a outra não vejo como solucionar senão uma reprecificação total dos imóveis. Esse segmento vai ser um campo minado daqui em diante.
No post ** o-mosca-esta-na-política **, fiz os seguintes comentários sobre o Ibovespa: ... “Janela de alta: caso o IBOVESPA ultrapasse o nível de 134.382, o movimento de alta estará em curso” ... ...” O movimento que se sucedeu não foi encorajador, se a visão de término da onda 2 verde fosse real, o mercado teria que ter mais ímpeto e, por enquanto, está de lado, não vejo as 5 ondas de alta” ...
Ontem o mercado apresentou uma alta que poderia satisfazer o conceito de ímpeto acima destacado. Mas ainda prefiro a formação de 5 ondas para me posicionar. O leitor assíduo do Mosca sabe que tenho uma visão cautelosa na bolsa americana e talvez isso esteja influenciando num posicionamento na bolsa brasileira. Não posso negar que tem impacto, afinal, não consigo conceber caso as bolsas no exterior entrem numa correção mais profunda, não tenha impacto no IBOVESPA. Como estou também incerto na minha contagem no S&P 500, o melhor a fazer nesses casos é esperar, mesmo tendo que pagar mais caro no futuro.
O SP500 fechou a 4.994, com alta de 0,82%; o USDBRL a R$ 4,9710, com alta de 0,15%; o EURUSD a € 1,0771, com alta de 0,16%; e o ouro a U$ 2.034, sem variação.
Fique ligado!
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