A vista é mais caro

Quando eu era recém-formado conheci o engenheiro civil também recém-formado, Meyer Nigri, que é apaixonado por finanças. Naquele momento eu trabalhava no BFB e ele tinha acabado de constituir sua Construtora, a Tecnisa, que hoje é uma das principais no seu ramo.

Com esse interesse em comum, comecei a me envolver mais no ramo de construção enquanto ele passou a conhecer melhor a área financeira. Naquele momento, não bastava entender de engenharia para ser bem-sucedido, era fundamental entender de finanças. Com inflação elevada, não fazer a conta certa levava a grandes prejuízos nos imóveis.

O financiamento bancário para imóveis era feito através do crédito imobiliário que tinha uma forma de correção sui generis. Com inflação na casa dos 10% a.m. (ao mês!), qualquer deslize colocava um bom preço de venda num mal negócio.

Certa vez, num dos empreendimentos que eu participava, surgiu um comprador para a cobertura desse prédio. Esse interessado chegou no dia 29/06 e pediu para falar com o proprietário, pois tinha uma oferta irrecusável a ser feita. Propôs o pagamento à vista com um desconto de 10%.

À primeira vista parecia algo irrecusável, o que era 10% de desconto para um imóvel tão valioso? Mas o detalhe mostrava ser esse um péssimo negócio, vejamos por que?

Suponha que esse imóvel era oferecido por R$ 100.000, nesse valor estava embutido um financiamento bancário que teria que ser liquidado com o banco, numa proporção de 50% do valor total. Sendo assim, R$ 50.000 era supostamente para construtora e o restante usado para liquidar a dívida.

Acontece que essa dívida era indexada através de uma unidade denominada UPC, que tinha uma forma de correção bizarra. A cada começo de trimestre, o saldo devedor era corrigido considerando a inflação dos 3 meses anteriores. Sendo assim, no dia 01/07 essa dívida de R$ 50.000 passaria a R$ 66.500, considerando uma inflação no trimestre de 10% a.m.

Esse negócio maravilhoso seria resumindo no seguinte:

Valor de liquidação do negócio: R$ 90.000 (10% de desconto)

Pagamento da dívida bancária: R$ 66.500

Valor liquido para a construtora: R$ 23.500 – 47% do valor original

Meyer Nigri, astuto como é, disse ao comprador “ a vista vai ser mais caro! ” O comprador que sabia exatamente dessa vantagem, ao perceber que na Tecnisa não ia conseguir seu intento disse “ deixa eu ir embora e procurar outra construtora”.

Só para esclarecer, se esse imóvel fosse vendido a um comprador comum, o financiamento seria repassado, e a construtora não teria o impacto do reajuste no seu valor recebido.

Esse caso foi emblemático e de tempos em tempos, nos recordamos dessa situação absurda. Essa semana o Meyer me alertou de outra potencial distorção.

Ao lançar um imóvel a construtora adquiri o terreno, que é a parte menor de seu valor total, e contrata um financiamento para executar a obra, pagando juros durante esse período. Na época de lançamento é comum os interessados adquirirem essas unidades, pagando parceladamente um montante equivalente a aproximadamente 25% do valor total. O restante, parte é liquidado nas chaves, e parte contrata um financiamento bancário.

Nos países cujo juro é negativo, existe um fenômeno semelhante para um imóvel a construir. De forma “inversa” ao caso citado acima, se a construtora receber todo o valor à vista, vai investir esses recursos excedentes a taxas negativas no banco, que quando comparado com a situação normal, “pagaria” juros negativos. Desta forma, numa situação normal, sua dívida no final, seria inferior ao valor contratado.

Depois de darmos risada, disse ao Meyer que poderia abrir um escritório na Europa, pois já é especialista em casos onde “ A vista é mais caro”!

O Federal Reserve votou pela redução da taxa de juros em 0,25% pela segunda vez em meses, para amortecer a economia contra uma desaceleração global amplificada pela guerra comercial EUA-China.

Mesmo deixando a porta aberta para cortes adicionais, as autoridades ficaram divididas com a decisão de hoje e as perspectivas de novas reduções.

Sete dos dez participantes votaram a favor de um corte, reduzindo a taxa para o intervalo entre 1,75% e 2%. Como em julho, dois diretores discordaram da decisão em favor de manter as taxas estáveis. O presidente do Fed, Jerome Powell, enfrentou uma terceira dissidência de um diretor que preferia um corte maior de 0,50%

Já em relação a futuro, sete projetaram que a autoridade monetária deveria reduzir sua taxa básica de juros mais uma vez até o final do ano, enquanto, dez outros acreditavam que a taxa se manteria estável ou aumentaria, ressaltando as opiniões divergentes entre as autoridades do banco central em um momento de maior incerteza econômica.

Amanhã provavelmente farei comentários suplementares, mas à primeira vista, tudo é possível daqui em diante, tanto corte, como manutenção.

No post o-remédio-que-pode-matar, fiz os seguintes comentários sobre o Ibovespa: ... “O objetivo de longo prazo que venho buscando para o Ibovespa é de 110.000, que se encontra próximo” ... ... “Mas antes de contar vitória, a bolsa precisa sair desta correção. Sendo assim, somente depois de ultrapassar a marca acima isso se concretizara. No momento, não me sinto compelido a sugerir nenhuma posição” ...

Passados uma semana a bolsa se encontra no mesmo nível, e como diria Luis Paulo Rosenberg “está enxugando gelo”! O gráfico a seguir, de periodicidade semanal, não oferece um quadro muito claro. Algumas interpretações são possíveis, o que faz com que eu tenha mais cautela.

Conforme destaquei, a contagem segundo a teoria de Eliott Wave é no mínimo “estranha”. Para poder confirmar o que apontei como mais provável e necessário que a bolsa ultrapasse o nível de 106.650. Se isso acontecer, existem dois pontos onde poderia acontecer um topo, o primeiro a 110 mil, que se ultrapassado, tenderia a 121 mil.

A distância entre o rompimento e o primeiro objetivo é pequena 3%, enquanto ao próximo objetivo de 13,5%.

Não precisa ser nenhum PHD em finanças para imaginar que é uma boa mergulhar na bolsa se o segundo objetivo for atingido. Mas não posso arriscar o dinheiro dos leitores em hipóteses variadas, não com essa proximidade atual do primeiro objetivo. Prefiro aguardar, e se tudo acontecer de forma positiva, entrar com um trade de compra no rompimento dos 110 mil. Por enquanto, ficamos na observação.

O SP500 fechou a 3.006, sem variação; o USDBRL a R$ 4,1013, com alta de 0,60%; o EURUSD a € 1,1031, com queda de 0,35%; e o ouro a U$ 1.493, com queda de 0,63%.

Fique ligado