2020: O risco vai compensar?

12 de maio de 2020

Mercado Imobiliário: Uma oportunidade?



Várias pessoas me perguntam qual a perspectiva do mercado imobiliário. Embora não sendo um especialista focado neste segmento, tenho experiencia de vários anos como investidor. Para tentar responder essa pergunta, vamos ver o que está acontecendo no mercado americano depois da Covid-19. As informações a seguir foram obtidas de um artigo publicado pela Bloomberg.

A próxima crise imobiliária está aqui e, desta vez, trata-se de aluguel. Nos EUA, proprietários e inquilinos estão brigando pelo aluguel do próximo mês, enquanto uma avalanche de despejos ameaça enterrar os dois.

Para evitar uma onda prejudicial de execuções hipotecárias como a que varreu o país há mais de uma década, o Congresso incluiu uma provisão no pacote de resgate de US $ 2,2 trilhões que aprovou em março, que permite que proprietários de hipotecas apoiadas pelo governo, adiem pagamentos por até um ano. Mas Washington parou de oferecer aos locatários um alívio comparável, supondo que aqueles em perigo provavelmente se qualificariam para os cheques de US $ 1.200 que o Tesouro começou a enviar em abril, além de benefícios de desemprego reforçados.

Muitos estados dos EUA impuseram moratórias aos despejos. Mas sem um resgate nacional ao mercado de aluguel, é provável que a dor econômica se espalhe tão eficientemente quanto o vírus que a causou, fluindo para os proprietários, seus credores e cidades que estão perdendo receita com impostos sobre a propriedade.


Cerca de metade das 43 milhões de unidades de aluguel no país pertence a pequenas empresas. A menos que a ajuda chegue logo, "tanto os locatários quanto os proprietários diminuirão juntos a escala socioeconômica", diz Emily Benfer, professora de direito na Universidade Columbia. “Isso terá um efeito cascata. O aluguel não é apenas destinado aos proprietários, ele paga impostos, hipotecas e salários das pessoas que mantêm edifícios.”

Estados com grandes populações de locatários, incluindo Califórnia, Texas, Nova York e Flórida, instituíram proibições temporárias de despejo. Mas 23 outros - entre eles Wyoming, Dakota do Norte, Arkansas, Ohio e Geórgia - adotaram poucas proteções, se houver, para locatários, diz Benfer.

Os credores podem ter danos colaterais, particularmente bancos regionais que frequentemente financiam investidores imobiliários locais. No final de 2019, havia US $ 1,6 trilhão em dívidas hipotecárias pendentes em propriedades multifamiliares nos EUA. Os padrões da última recessão chegaram a 5% e podem subir para 10% durante essa recessão muito mais profunda, diz ela.

Muitos proprietários não estão em melhor situação do que seus inquilinos e certamente não são ricos o suficiente, diz Jan Lee, que administra dois edifícios em Chinatown de Nova York, que sua família possui há quase um século.

Lee não tem hipoteca, mas já sabe que não poderá pagar todos os impostos sobre a propriedade. E isso pode significar o fim do legado de sua família. Não há tolerância para impostos de propriedade, e a cidade pode impor taxas, multas e penhoras atrasadas que ele nunca conseguirá obter.

A pandemia aumentou a desigualdade do mercado imobiliário, que está desencadeando uma nova era de ativismo dos inquilinos. Nas cidades de Nova York e Los Angeles a Kansas City, Missouri, onde os aluguéis aumentam ano após ano, ativistas estão organizando greves de aluguel.

Shane Riggins, 31, desempregado desde março, ingressou no movimento da Filadélfia. Ele perdeu seu emprego temporário na sala de correspondência de um escritório de advocacia. Os benefícios de desemprego aumentaram e ele conseguiu pagar o aluguel de abril e maio. Mas agora ele está conversando com os outros inquilinos sobre o que fazer a seguir.

Embora seja solidário com o proprietário, que tem apenas uma propriedade de aluguel e uma hipoteca para pagar, ele se preocupa em economizar dinheiro suficiente para sobreviver à nova crise econômica.

Pequenos investidores possuem grande parte das moradias populares que ocorrem naturalmente nos EUA. Se forem forçadas a vender ou abandonar propriedades, mais do mercado poderá acabar nas mãos de empresas de Wall Street, algumas das quais construíram grandes portfólios de imóveis para aluguel ao longo da última década. Novos proprietários com bolsos mais profundos podem optar por reposicionar unidades de baixa renda para atingir ocupantes mais ricos.

O mercado americano tem suas particularidades, mas tem algo em comum com o brasileiro, a existência de pequenos proprietários que possuem imóveis para aluguel. Uma diferença importante é que, a grande maioria deles não possui dívidas em seu imóvel, o que torna a situação menos estressante. O aluguel destes imóveis, normalmente, complementa a renda.

Parece que aqui, pode acontecer uma reação em cadeia, o locatário perde seu emprego e não consegue pagar o aluguel, e o proprietário depende dessa renda. Essa situação ocorre corriqueiramente, e nesses casos, o proprietário solicita o despejo e aluga para outro inquilino. Agora pode ser bem diferente se ocorrer em cadeia, uma enxurrada de imóveis que estarão disponíveis provenientes dos locatários que não conseguiram pagar o aluguel.

Aqui pode ocorrer uma diferença marcante, enquanto nos EUA a maioria dos imóveis está financiada, aqui não deveria ocorrer o pagamento de juros de crédito imobiliário. Sendo assim, o proprietário teria despesas menores até que o imóvel seja alugado novamente. Mas, os preços dos aluguéis deveriam cair.

Um fator a favor dos imóveis no Brasil é a expressiva queda de juros. Com financiamentos que alcançam até 30 anos, cada 1% de redução na taxa, reduz a prestação na ordem de 15%. Sendo assim, viabiliza a compra de imóveis por pessoas que antes não tinham recursos para tanto.

Mas o que mais me incomoda é o elevado número de desempregados. Por enquanto, está contido pelos benefícios oferecidos pelo governo para manter esses funcionários nas empresas. Tenho receio que boa parte desses funcionários serão dispensados assim que a economia for aberta e os empresários constatarem que, seu negócio foi reduzido em X%, onde esse X pode ser significativo.

Botton line: Não acho que seja um bom momento para a compra de imóvel, pois parece que existira uma oferta mais adiante num ambiente de alto desemprego.

No post a-busca-de-um-culpado, fiz os seguintes comentários sobre o euro: ... “Prefiro não fazer nenhum prognostico nesse momento, apenas apontar níveis de importância tanto num sentido quanto no outro” ...
Na alta: € 1,115 e € 1,13
Na baixa: € 1,075 e € 1,063

Coincidência ou não, a moeda única está quase no mesmo nível de quando publiquei o post acima - 1,0856. No gráfico abaixo destaquei que durante os últimos 4 meses houve uma tentativa de alta e uma de baixa que acabaram se frustrando.

No início do ano, antes do Corona vírus tomar conta do mercado, o euro iniciou um movimento de queda. Naquele momento, ficava claro que o EUA cresceria enquanto a Europa ainda estava patinando. Quando as pessoas perceberam que o vírus era mundial e que nenhum país poderia escapar, houve uma reversão abrupta levando o euro a quase atingir as mínimas dos últimos anos. Logo a seguir, voltou para sua velha balada, ficar contido entre as linhas cinzas, que tem uma leve tendência de queda. Eta moeda chata!

O SP500 fechou a 2.870, com queda de 2,05%; o USDBRL a R$ 5,8858, com alta de 1,19%; o EURUSD a 1,0850, com alta de 0,36%; e o ouro a U$ 1.702, com alta de 0,41%.

Fique ligado!

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